Financer et assurer un riad au Maroc : le guide pour les investisseurs français

Le financement : crédit français ou prêt marocain ?

Acquérir un bien immobilier au Maroc soulève immédiatement la question du financement. Deux options principales s’offrent aux investisseurs français : contracter un prêt auprès d’une banque française ou passer par un établissement bancaire marocain.

Côté français, certaines banques acceptent de financer un achat immobilier à l’étranger, mais les conditions sont restrictives. Il faut généralement disposer d’un apport conséquent (40 à 50 % du prix d’acquisition), présenter des garanties solides et accepter un taux légèrement supérieur à celui d’un crédit immobilier classique. L’avantage : vous empruntez en euros et évitez le risque de change.

Les banques marocaines, de leur côté, proposent des crédits immobiliers aux non-résidents, avec des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans. Les taux sont actuellement compris entre 4,5 et 6 % selon les établissements. L’apport minimum exigé est généralement de 30 %. L’inconvénient : le prêt est libellé en dirhams, ce qui introduit un risque de change, certes limité compte tenu de la stabilité historique du dirham marocain.

Quelle que soit l’option choisie, il est recommandé de faire appel à un courtier spécialisé dans les transactions immobilières franco-marocaines pour comparer les offres et optimiser les conditions de financement.

Assurer son riad : une obligation à ne pas négliger

L’assurance habitation d’un bien situé au Maroc relève du droit marocain. Il n’est pas possible de couvrir un riad à Marrakech avec un contrat d’assurance souscrit en France. Il faut donc se tourner vers une compagnie d’assurance marocaine.

Les principaux assureurs marocains (Wafa Assurance, RMA, AXA Maroc, Saham Assurance) proposent des contrats multirisques habitation couvrant les risques classiques : incendie, dégâts des eaux, vol, responsabilité civile. Pour un riad exploité en maison d’hôtes, il faudra souscrire une assurance professionnelle complémentaire couvrant les risques liés à l’accueil de clients (responsabilité civile exploitation, protection juridique).

Le coût de l’assurance reste modéré : comptez entre 3 000 et 8 000 dirhams par an (280 à 750 euros) pour un riad de taille moyenne, hors assurance professionnelle. Cette dernière varie en fonction du chiffre d’affaires et du nombre de chambres.

Fiscalité : ce que l’investisseur français doit anticiper

La convention fiscale franco-marocaine de 1970, révisée en 2021, encadre la fiscalité des revenus immobiliers perçus par un résident français au Maroc. Le principe de base : les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien, c’est-à-dire au Maroc. Un crédit d’impôt est ensuite accordé en France pour éviter la double imposition.

Au Maroc, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon un barème progressif allant de 0 à 38 %. Une exonération de 5 ans est accordée pour les logements neufs ou rénovés destinés à la location, sous certaines conditions. Les plus-values immobilières sont taxées à 20 %, avec un abattement de 3 % par année de détention à partir de la sixième année.

Les droits d’enregistrement à l’achat s’élèvent à 4 % du prix de vente, auxquels s’ajoutent les frais de conservation foncière (1 %) et les honoraires du notaire (environ 1 à 1,5 %). Au total, les frais de mutation représentent 6 à 8 % du prix d’acquisition.

Sécuriser son investissement : les étapes clés

La sécurisation juridique de l’achat est un point sur lequel il ne faut jamais transiger. Le titre foncier est la pierre angulaire de toute transaction immobilière au Maroc : il atteste de la propriété du bien et de l’absence de charges ou d’hypothèques. Un bien non titré présente des risques importants et doit être écarté, sauf si une procédure de titrage est en cours avec des garanties solides.

Le recours à un notaire marocain est obligatoire pour la rédaction de l’acte de vente. Il est également fortement conseillé de mandater un avocat francophone pour relire les documents et s’assurer de la conformité de la transaction avec la législation en vigueur.

Pour les investisseurs qui découvrent le marché marocain, se faire accompagner par une agence immobilière spécialisée dans les riads permet de gagner un temps considérable et de réduire les risques. Klair & Arno, experts en riads de prestige à Marrakech propose notamment un accompagnement intégral, de la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire, avec une connaissance fine du marché de la Médina de Marrakech.

Enfin, pour évaluer la pertinence financière du projet avant de s’engager, il est utile de réaliser une simulation de rentabilité locative pour un riad à Marrakech. Ce type d’outil permet de modéliser les revenus attendus en fonction de paramètres concrets : localisation, nombre de chambres, saisonnalité, charges d’exploitation.